二、房地产对我国宏观经济影响的测算
现有的文献主要从如下两个方面分析研究房地产对宏观经济的影响：一是从需求方面。从投资、消费和出口等三个方面的需求分析研究对宏观经济的影响，有关房地产的需求则为房地产开发投资。二是从供给方面，也就是房地产业增加值。就现有的研究房地产对宏观经济影响的文献来看，它们仅从一方面，或从需求方面，如梁云芳、高铁梅和贺书平（2006），吴嵩（2010），清华大学中国与世界经济研究中心（2017）；或从供给面，如皮舜、武康平（2004），谭刚（2001），分析研究房地产对宏观经济的影响。
实际上，房地产从需求和供给两个方面对宏观经济产生影响，为此，我们将房地产从需求和供给这两方面利用投入—产出表统一起来分析研究房地产对宏观经济的影响。我们首先将房地产开发投资转换为房地产建筑业，而房地产建筑业是第二产业，房地产业是第三产业。在投入—产出表中，房地产建筑业和房地产业属于不同的产业，通过对投入—产出表的运算就能测算出房地产建筑业和房地产业对宏观经济的影响。
（一）房地产的贡献率
房地产包括房地产业和房地产建筑业。由我国投入—产出表可知，房地产业是第三产业，房地产建筑业是第二产业。房地产业是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、维修和服务等多种经济活动为一体的综合性服务产业，尤其对建筑建材、家具、家电等行业产生较大影响。房地产建筑业对石油加工及炼焦、金属冶炼及压延加工业、机械工业、非金属矿物制品业、化学工业等行业拉动系数较高。
由1997年、2002年、2007年和2012年这四年的我国投入—产出表，我们可得到我国房地产业和房地产建筑业拉动力系数（见表1）。1997年、2002年、2007年和2012年我国房地产建筑业拉动力系数分别为1.1621、1.2012、1.1883和1.1532；房地产业拉动力系数分别为0.6289、0.6569、0.5068和0.5498。2012年房地产建筑业拉动力系数为1.1532，房地产建筑业增加1单位需求会对国民经济各行业总需求增加1.1532单位。
由表1可知，房地产业拉动力系数由1997年的0.63增大到2002年的0.66，而后减小到2007年的0.51，2012年稍有增大到0.55。房地产建筑业拉动力系数变化与房地产业拉动力系数较为一致。房地产建筑业拉动力系数由1997年的1.16增大到2002年的1.20，而后不断减小到2007年的1.19，2012年又不断减小到1.15。由此可知，2002年左右房地产业和房地产建筑业在我国宏观经济中起着最大的作用，这与房地产在我国宏观经济地位是一致的。
（二）房地产的宏观效应
房地产开发投资分为三部分：税费、建安成本和土地购置，它们之间比例大致分别为15%、65%和20%。其中，房地产开发投资转移到房地产建筑业的部分主要是建安成本，大约占房地产开发投资65%的建安成本转移为房地产建筑业。土地购置并不计算在固定资本形成中，对GDP的贡献为0。利用表1中的我国房地产业和房地产建筑业拉动力系数，我们可测算出房地产对我国宏观经济影响的测算（见表2）(4)。
表2 房地产对我国宏观经济影响的测算（%）
说明：由我国投入—产出表可得到1997年、2002年、2007年和2012年房地产业和房地产建筑业拉动力系数，我们采用线性插入法得到其他年份的房地产业和房地产建筑业拉动力系数。
由表2可知，房地产业对GDP的贡献率在1990—2016年仅增加4.39个百分点，变化并不大；房地产建筑业对GDP的贡献率由1990年的1.79%上升到2016年的20.12%，在这26年房地产建筑业对GDP的贡献率增加了18.34个百分点。城市化率由1990年的26.41%增加到2016年的57.35%，26年我国城市化率增加了30.94%。房地产对GDP的贡献率由1990年的7.36%上升到2016年的30.09%，随着城市化率的不断增大，房地产对GDP的贡献率不断增大。房地产建筑业对GDP的拉动随着城市化率增大而不断提高，2010年达到了4.06%，2011—2015年房地产调控，房地产建筑业对GDP的拉动不断下降，导致2015年房地产建筑业对GDP的拉动仅为0.21%，当年的GDP增长率仅为6.9%。2016年受我国宏观政策的影响，我国房地产建筑业对GDP的拉动上升到2.01%，如2016年房地产建筑业对GDP的拉动仅仅为2015年水平，2016年我国GDP增长率可能为5.5%左右。
为了更好地分析2016年房地产对我国宏观经济的影响，我们采用了上述方法测算季度数据，得到房地产业、房地产建筑业对GDP的贡献率，及房地产业和房地产建筑业对GDP的拉力的大小（见表3）。
表3 季度数据测算的房地产对我国宏观经济的影响 （%）
续表
注：我们将年度的房地产业和房地产建筑业拉动力系数作为该年的第4季度房地产业和房地产建筑业拉动力系数，一年其他3个季度缺少的数据，如同年度补缺数据线性插入法，我们可得到一年其他3个季度的房地产业和房地产建筑业拉动力系数。表中的拉动是以季度同比值计算得到的。
由表3可知，2016年第一季度GDP中，与房地产相关的产出占总的GDP之比达到了21.49%（也就是表3中的房地产对GDP贡献率），高于2015年第一季度的20.63%，其中，2016年第一季度房地产业对GDP贡献率为6.22%，房地产建筑业对GDP贡献率为15.27%；2015年第一季度房地产业对GDP贡献率为5.22%，房地产建筑业对GDP贡献率为15.41%。2016年第一季度房地产对GDP拉动为2.05%，房地产业对GDP拉动为1.16%，房地产建筑业对GDP拉动为0.89%。
2016年第二季度GDP中，与房地产相关的产出占总的GDP之比达到了36.28%，高于2015年第二季度的35.77%。其中，2016年第二季度房地产业对GDP贡献率为13.94%，房地产建筑业对GDP贡献率为22.34%；2015年第二季度房地产业对GDP贡献率为13.16%，房地产建筑业对GDP贡献率为22.461%。2016年第二季度房地产对GDP拉动为2.89%，房地产业对GDP拉动为1.62%，房地产建筑业对GDP拉动为1.27%。
2016年第三季度GDP中，与房地产相关的产出占总的GDP之比达到了31.96%，高于2015年第三季度的31.59%。其中，2016年第三季度房地产业对GDP贡献率为11.45%，房地产建筑业对GDP贡献率为20.51%；2015年第三季度房地产业对GDP贡献率为10.58%，房地产建筑业对GDP贡献率为21.01%。2016年第三季度房地产对GDP拉动为2.52%，房地产业对GDP拉动为1.51%，房地产建筑业对GDP拉动为1.02%。
2016年第四季度GDP中，与房地产相关的产出占总的GDP之比达到了31.59%，高于2015年第四季度的30.35%。其中，2016年第四季度房地产业对GDP贡献率为13.26%，房地产建筑业对GDP贡献率为18.32%；2015年第四季度房地产业对GDP贡献率为11.98%，房地产建筑业对GDP贡献率为18.38%。2016年第四季度房地产对GDP拉动为3.43%，房地产业对GDP拉动为1.63%，房地产建筑业对GDP拉动为1.81%。
由上述2016年四个季度房地产对GDP贡献率等相关数值，与2015年四个季度房地产对GDP贡献率等相关数值比较，2016年四个季度房地产对GDP贡献率高于2015年四个季度房地产对GDP贡献率，这与上文的年度数据分析结果是一致的。
（三）目前我国宏观经济的房地产依赖症
由上述房地产对我国宏观经济影响的测算分析可知，房地产目前已经成为左右我国宏观经济的因素。随着2011年我国房地产的调控政策的落实和深入，其调控政策产生的作用显现。2013—2015年我国房地产业增加值增长率分别为7.20%、2.00%和3.80%，2013—2015年房地产开发投资增长率不断下降，其值分别为19.43%、9.90%和2.80%。2013—2015年房地产业对GDP的拉动分别为1.25%、0.49%和0.76%，房地产建筑业对GDP的拉动分别为3.37%、1.98%和0.21%，房地产对GDP的拉动分别为4.62%、2.47%和0.97%，这样，2013—2015年我国GDP增长率分别为7.69%、7.27%和6.90%（见表4）。
表4 房地产业、房地产开发投资及增长率
注：本表中的数据来自Wind。表中的房地产开放投资和房地产业均以当期价计，它们的增长率为实际同比。
2016年我国房地产呈现出上半年在经济下行压力和库存水平高企的背景下，房地产政策相对宽松，降息降税、降准、降首付频繁上演。在去降库存系列政策的刺激下，部分热点城市出现楼市过热现象。从第四季度开始，房地产政策逐步收紧，出台了一系列新政控制房价、地价过快上涨。这样，2016年房地产呈现出前松后紧的政策走势。此外，全面二孩政策2016年1月1日起正式实施，个人家庭对改善型住房的需求增加。这些政策的变化反映在房地产对GDP增长率的影响上，2016年我国房地产业增加值增长率为6.88%，房地产开发投资增长率为8.6%，房地产对GDP贡献率为30.09%，房地产业对GDP贡献率为9.96%，房地产建筑业对GDP贡献率为20.12%。2016年房地产对GDP拉动为2.76%，房地产业对GDP拉动为0.75%，房地产建筑业对GDP拉动为2.01%。2016年季度的房地产建筑业对GDP的拉动更能反映2016年房地产调控政策，2016年第一、二、三和四季度的房地产建筑业对GDP的拉动分别为0.89%、1.27%、1.02%和1.81%。
城市化发展过程中需要房地产发展，与房地产发展相关的投资为房地产投资和基础设施投资。由上述的房地产对GDP贡献率和拉动测算可知，我国宏观经济增长过分依赖于房地产，这可从我国投资结构变化上反映出来。由表5可知，在1996—2016年房地产投资占总的投资比重在24.00%左右波动，其最大值为2002年的26.81%。由于受房地产调控政策的影响，2014—2015年其值有所减少，2016年受我国宏观政策的影响，房地产投资占总投资比重达到了25.34%。1996—1998年，我国基础设施建设投资占总的投资比重随着城市化率不断增大而增大，1998年达到了最大值38.28%；随着城市化率的增大，基础设施建设投资占总的投资比重不断减少，2016年其值有所增大。
表5 房地产、基础建设和制造业等投资结构变化 （%）
注：本表中的数据来自Wind。基础建设投资额，指交通运输、仓储和邮政，电力、燃气及水的生产和供应业，水利、环境和公共设施管理业，这三个行业投资额的总和。计算公式为：基础设施建设投资额=∑（交通运输、仓储和邮政业＋电力、燃气及水的生产和供应业＋水利、环境和公共设施管理业）。固定资产投资=制造业投资＋房地产投资＋基础建设投资＋其他投资。
1996—2016年我国房地产投资和基础设施投资之和占总的投资比重多数年份超过50%，1999年其值达到了61.39%。同样，2011年受房地产调控政策的影响，其值下降到50%之下，但2016年受房地产调控政策的影响，其值达到了50.83%。
由上述的分析可知，我国宏观经济增长过分依赖于房地产，下面我们分析我国宏观经济依赖房地产是不可持续的。