新常态下我国城市商圈演化趋势及影响因素分析

柳思维 唐清 周洪洋

作者简介：柳思维（1946—），男，汉族，湖南岳阳人，湖南商学院经济与贸易学院院长，教授，博士生导师，研究方向：流通经济。唐清（1992—），女，汉族，湖南岳阳人，湖南商学院硕士研究生，研究方向：流通经济。周洪洋（1990—），男，汉族，湖南耒阳人，湖南商学院硕士研究生，研究方向：流通经济。

基金项目：国家社科基金重点项目“优化城市流通产业空间结构研究”（13AJY015），湖南省社科基金重大项目“我省推进 ‘互联网+’流通产业创新发展研究”（16ZDA05）。

一、引言与综述

城市商圈的演化趋势及影响因素一直是国内流通学者关注的热点问题。近几年来，部分学者以城市综合体、智慧商圈、社区商圈、旅游休闲商圈为侧重点研究了城市商圈发展的趋势。黄杉等基于城市综合体的形成由来与概念特征，选取国内外71个典型城市综合体，深入分析了城市综合体的规模分布、时序演变、功能业态等方面表现特征，研究发现，国际城市与国内一二线城市的综合体数量较多，建筑体量较大，并逐渐呈现出向国内二三线城市扩散的趋势［1］。物联网等技术也开始应用在智慧社区中，接入专业服务商家可为社区居民提供一站式生活服务；以各种物联网设备即时感知社区管理对象数据，结合社区内各类信息资源与政府相关业务信息系统，可实现直接面向社区居民、政府基层组织可视化智慧商圈［2］。邱小平提出社区商圈对品牌商品消费和休闲娱乐的便利要求越来越高，未来将形成社区商圈高层次消费的需求趋势。而目前在一般社区商圈中没有品牌商家进入，认为其是品牌零售商的一片“蓝海”，应当结合超市、专卖店、购物中心业态特点实施社区商圈的“蓝海战略”［3］。近年来，随着旅游业的发展，在许多文化古迹风景区附近形成了旅游休闲商圈，旅游休闲商圈聚集了一定的人流量，对文化古迹的可持续发展和商业空间结构有一定积极影响［4］。因此，不同类型的商圈在未来也呈现出不同的发展趋势。

同时，也有众多学者基于不同的模型或角度研究了影响城市商圈发展的因素。城市商圈的布局与发展一般受到外部环境、内部成长和时间三个维度的影响，即随着时间的推移，外部环境（人口因素、产业结构、交通地理状况、城市商贸网点布局、消费者的购物方式等）与内部成长（零售商店的业态、商品结构、商店规模、营销手段和信誉等）因素会综合影响商圈重心的转移［5－6］。从产业联动角度出发，商圈建设与相关服务业的发展有一定的互促关系［7］。从空间经济学角度出发，Tânia等基于中心地理论、空间相互作用理论和最小差异化原则认为商圈的位置和其与市中心的距离、人口密度和其他商圈的位置有十分重要的关系［8］。张竞和王志伟则认为城市商圈作为“流”的汇聚中心，主要受城市商圈规模、配套基础设施建设、城市的发展水平、政府规划及扶持、城市商圈的品牌及业态结构建设的影响［9］。

随着我国发展进入新常态，经济从高速增长转为中高速增长，经济结构不断优化升级，发展模式由粗放型、数量型转向集约型、质量型，从要素驱动、投资驱动转向创新驱动［10－11］。在这样的背景下，城市商业经济的发展既面临新的挑战与难题，也面临着绝佳的历史机遇。一方面，经济增速的放缓意味着商业企业需更加注重产品组合和服务质量，以质量谋发展，而新常态下经济结构的优化调整将使得经济生产服务化，消费升级将创造公共性服务、消费性服务和生产性服务的巨大发展空间，给商业发展带来新的机遇；另一方面，以创新为动力的经济发展升级转型，对商业企业的商业模式创新能力、信息技术整合能力、市场应变能力都提出了更高的要求。新常态下，商业企业的行为、结构与绩效均会发生新的变化，因而对城市商圈的演化趋势产生影响。本文正是基于这样的背景研究新常态下城市商圈演化趋势，分析其影响因素，并在最后提出一定的结论建议。

二、新常态下城市商圈演化特征与趋势

在经济新常态下，随着我国城市化的快速推进、城市交通的高速发展、人们消费观念的不断更新以及电子商务和移动电子商务的渗透，我国城市商圈空间结构已经发生了巨大的变化，城市商圈演化趋势呈现出以下八个新特点：

1．由单一功能城市商圈演化为多功能城市商圈

目前城市商圈不再只具有传统单一购物功能，而是集购物、餐饮、娱乐、休闲、文化甚至金融、咨询、服务为一体的多功能城市商圈。在城市商圈发展的初期，商圈的作用较为单一，多是各种商业网点集聚的中心，主要满足消费者的购物需求。而现代城市商圈是区域第三产业网点的总和，是商业企业以及金融、餐饮、储运、信息咨询等服务业的关联企业在空间上的集聚，从而形成在一定区域内商业网点高密度和专业化经营程度高的商业集聚圈层。由于受到消费者需求多样化、租金上涨、城市经济规模扩大、轨道交通发展多重因素的影响后，单一作用的城市商圈内生性质开始发生变化，现代城市商圈的作用也随之多样化，逐渐演化成多功能的特色商圈。多功能商圈的形成为各种商品和劳务的交换提供了集中、便利的场所，进一步促进了商品流通，推动了经济增长，多功能的现代城市商圈的使得商业集群和联动效应更为明显。

2．城市商圈空间布局由集中式布局演变为分散式布局

经济新常态下城市商圈也从最初为普遍的同心圆和太阳型集中空间布局逐渐分散，形成点簇式、节点式、组团式的商业空间布局。城市商圈的分散式布局有利于消费者购物的便利体验，可使得商圈内部避开激烈竞争，有利于城市商圈的可持续发展。如2010年前，长沙较成熟的市级中心和副中心商圈只有7个，分别是五一广场商圈、溁湾镇商圈、伍家岭商圈、火车站商圈、东塘商圈，新型商圈两个，即红星商圈和高桥商圈，各大商圈以五一广场商圈为中心，呈同心圆分布。其后随着长沙城区的扩大和城市交通格局不断完善，特别是2014年4月及2016年6月，长沙市地铁2号线和1号线分别开始运营后，由于轨道交通的发展以及城市经济实力增强，长沙市的城市商圈逐渐分散开来，形成点簇式、节点式、组团式的商业空间布局，尤其在轨道交通节点附近，如今已形成大大小小20多个商圈，如图1所示。

3．城市商圈的层级由简单化向复杂化、多层级化发展

一个城市商圈的层级原本简单地划分为第一级商业中心商圈、次级副商业中心商圈、郊区边缘商业中心商圈。随着城镇化发展和城市交通网络变化，城市商圈的层级的划分越来越呈复杂化、多层级化发展。现在许多大城市商圈形成了地上、地下、网上多个维度和更多层级。

目前可划分为：都市级商圈、副市级商圈、区域商圈、次区域商圈、地下商圈、社区商圈、郊区商圈和乡镇商圈，它们服务的对象、地类型、需求类型、服务人口均有不同，所以商业规模、基础设施和业态呈现出差别。根据上述分类，当前国内城市商圈等级体系的基本特征和相关指标可概括如表1所示。

4．城市商圈主导业态发生变化

以百货大楼或购物中心为主导业态的城市商圈，正逐渐发展成以多业态协同发展的城市商圈。为了适应消费者多样化、多层次的消费需求和消费者消费行为的变化，城市商圈主导业态逐渐发生变化。我国城市零售业态的发展趋势是多元化、均衡化、组合化、梯次化、融合化，从单一走向多样；业态也由最初的大型百货商场、发展为商业综合体、大超市、仓储式商店、专业店、大卖场、专卖店、折扣店、建材家居、批发店、便利店、特色店、购物中心等多种业态并存发展的全面格局。新型零售业态的不断出现使城市商圈更加繁荣，在原有的17种零售业态的基础上又新增加了集折扣店和实体超市为一体的超大型超市，经营的商品全部同价的单价零售商，经营各种百货商品、服饰及家装家庭非耐用品的清仓零售商、品牌处理店，家居中心，类别专业店，药店，全线折扣店，高级研究专卖店，线上线下体验店等等。为了增加顾客的参与感与体验感，城市商圈空间上还融入了KTV、酒吧等娱乐休闲商业业态，形成了多业态支撑的城市商圈。

5．城市商业综合体不断涌现

一二线城市涌现出越来越多的城市综合体，往三四线城市扩张的趋势也较为明显。城市综合体是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”。城市综合体是功能聚合、土地集约的城市经济聚集体，每个城市根据经济发展水平和城市的需求不同，城市综合体在功能的选择上有所不同，功能组合有所侧重。如表2所示，城市商业综合体模式主要分为商务办公型、商业零售型、酒店餐饮型、公寓住宅型、综合型，其中商务办公型分为金融商务型、会展商务型、总部商务型；商业零售型分为购物广场型、文化商街型、特色商场型。以深圳万象城为例，其总建筑55万平方米，购物中心18.8万平方米，业态组合主要为5A写字楼、百货公司、国际品牌旗舰店、时尚精品店、美食广场、奥运标准室内溜冰场、大型动感游乐天地、多厅电影院等元素，是国内规划得较为合理的城市综合体。多功能、复合型的城市综合体赋予了城市商圈新的生命力，目前类似深圳万象城这种总建筑面积50万平方米以上的城市商业综合体除了在沿海地区一二线城市不断涌现外，也在中西部省会城市和一些三四线城市崛起，如2016年开业的长沙市梅西湖步步高新天地城市商业综合体总建筑面积就达到了72万平方米。

6．社区商圈发展势头强劲

在我国城镇化的规模扩张中，不同类型的城市新居民区即社区不断涌现，成为人口在空间聚集的主要载体和人口城镇化的标志。于是在各种社区附近开始形成社区商圈，社区商圈的商业形态以社区便利店、便利超市、农贸市场、生鲜超市、水果店、药店、餐饮、文化活动中心、社会服务中心、邮局、银行营业网点、美容美发、沐浴、修配等各种便民服务设施等为主。如长沙的芙蓉兴盛超市、锦和超市等均布局于各个社区商圈。这些由不同形态的便民商业实体网点组成的社区商圈正在全国各地城市飞速发展，主要配置居民日常生活必需品的商业行业和生活服务业，影响面主要为社区居民。目前，由于移动电子商务、云计算、物联网等新兴信息技术的发展，不少社区商圈结合智慧城市发展契机正升级成为智慧社区商圈。例如上海五角场智慧社区商圈，以云计算、大数据等新兴信息化手段为支撑，建立以五角场广场为核心区的商圈多系统交互平台，包括商圈信息索引（商业品牌、商业活动、企业信息、公交信息）、信息发布（商业信息、生活服务信息、预警信息、公益信息、政府信息等）、生活服务（公共事业费缴纳、公交卡充值、电话费充值等）。

7．一线城市与二三线城市商圈发展差距拉大

一线城市由于城市经济实力强，轨道交通发达，可承载的商业体量大，因此，与二三线城市对商业环境的要求拉开差距。一线城市土地资源稀缺，大量服务型中小企业集聚，对办公写字楼的需求量大，而且租金水平普遍比较高，所以出现了以商务办公功能为主的商业综合体以提高城市土地利用率。而二三线城市商业综合体以商业零售和住宅为主。一线城市轨道交通发达，综合枢纽人流量大，还出现了地铁商圈、综合枢纽商圈的有机渗透。例如，上海地铁2号线串联起世纪大都会商圈等7个大型商圈，在上海虹桥形成了地铁、高铁、机场三位一体的综合枢纽商圈。大部分二线城市轨道交通正在建设当中，地铁商圈也在不断扩张，三线城市则没有建设轨道交通。图2与图3分别为一线与二线城市外资零售企业数量和地铁里程数，其中大连与重庆为轨道交通，从图中我们可以看出，一二线城市的轨道交通发展已经拉开差距，一线城市交通优势明显，人流量大，吸引了大量外资零售企业入驻，丰富提高了商圈的企业类型与服务质量，加速了一线城市与二三线城市商圈发展差距的拉大。

8．同一城市内商圈同质化竞争加剧

发达国家城市人均商业面积达到1.2平方米已算较高水平，而目前国内一些城市人均商业面积已达2平方米，由于有些城市的商圈营业面积扩张速度与城市人口规模增长速度不匹配，轨道交通的发展缩小了消费者与商圈之间的时间距离，加之实体商业受到电子商务的冲击，同质化商业综合体引起竞争加剧，众多城市出现了商业地产过剩、商铺招租难、营业利润率低等现象。以重庆市为例，2018年第二季度，重庆甲级写字楼新增体量4.14万平方米，由此全市甲级写字楼总存量增至240万平方米，空置率却高达41.4%。因此，未来对城市商圈进行规划时，应注意结合城市或区域发展实际，科学合理地规划城市商圈。

三、城市商圈演化趋势影响因素

通过以上的分析得知，我国城市商圈在经济新常态下将呈现单一功能城市商圈向多功能城市商圈演化、空间布局由集中式布局向分散式布局演化等8大特征与趋势，究其原因，本文认为主要受新型城镇化的推进、“互联网+”的出现、消费者需求变动与升级、区位因素与交通功能的更替、城市商业发展规划与政策实施等因素的影响。

1．新型城镇化推进的影响

我国经济增速在2011年后开始放缓，进入新常态发展阶段，但与此同时城镇化率却不断提高。城镇化的成功推进（2011年城镇化率首次突破50%）刺激了商业经济的发展［13］，增加了社会对商品服务的需求量，在表2中可看出，随着城镇化率的提高的同时商业经济的体量也在不断增大。具体来说，城镇化的推进使更多的农村人口进入城市，一方面首先会使适龄就业人员提高收入，因为城市工资率普遍高于农村，较高的收入无疑能提高消费水平，扩大对商品服务的需求；其次新进入城市的人口本身带有一定消费需求，加之受到原城镇居民消费所带来的联动效应影响，消费需求（攀比消费心理）进一步被刺激。这些对商圈规模的进一步扩大、业态进一步齐全、功能的进一步完善均有促进作用。不过，城镇化程度的差异化也是导致城市间商圈发展差距明显的重要原因，高度城镇化的城市由于市场体量大，对商品服务的需求旺盛，商业布局合理，从而商业更为发达，商圈发展更为迅速，如北京、上海、广州、深圳等城市的商圈体系日趋合理，集聚效应更加明显。与此同时，城镇化的不断推进也导致中小城市的商圈同质化问题日益严重，这些城市仅由于城镇人口的增加而盲目开发雷同的商业广场，非理性投资商业地产，而未能深层次把握消费者需求和进行合理商业布局，导致商业模式单一，商圈之间恶性竞争，极大浪费了商业资源，造成城市商业发展的低效率。

2. “互联网+”的影响

“互联网+各个传统行业”是指利用信息通信技术以及互联网平台，让互联网与传统行业进行深度融合，创造新的发展生态。就商贸流通产业来说，经济新常态下“互联网+”的应用使得产业环节和渠道分工进一步细化，衍生出许多新的服务项目与商业模式，因而在城市商圈中，基于互联网与移动互联网的使用，电子支付体系的完善，物流服务的快速对接，网上购物与网下体验（O2O）等结合电子商务的模式成为新趋势，如网上下单、网下消费等成为新的消费潮流，促使商圈中的超市、仓储式商店、专业店、大卖场、购物中心等各种业态的商贸企业纷纷建立线上商店，同时对线下店铺的营业环境进行优化，增加体验、娱乐、餐饮、互动等功能，通过网上网下资源的再配置进行业态升级与改造，实现数字化的新商业模式，扩大竞争力，提升利润空间（机理如图2所示）。具体来说，在互联网的影响下，餐饮、娱乐服务等由于消费特殊性，消费者可在网上实现预定，但又必须通过线下实体店完成消费。网上信息的发布与互动降低了消费者的搜寻成本与企业的广告成本，进而促进餐饮零售、娱乐服务等企业进行商业模式创新，使得商圈中业态更加多样化、均衡化；而“互联网+金融”“互联网+咨询”企业在商圈中的发展，使商圈的功能越来越丰富。此外，互联网技术的应用使得社区消费者小众、个性化需求能及时被商家掌握，即时、短距离的商业消费符合当下的“懒人经济”习惯，加上社区物流体系能够实现快速上门服务，社区用户基于网络的互动和分享，社区商圈发展进入新阶段，城市商圈体系进一步完善。

3．消费需求与消费行为变化的影响

改革开放后我国生产力得到前所未有的发展，经济总量一举跃居世界第二，人均国内生产总值（GDP）从1978年的人均381元到2015年达到5.2万元，居民购买力日益增强，市场已从最初供给极度匮乏的狭义卖方市场变为供给宽松的广义买方市场，消费需求对市场的主导作用越来越明显。经济新常态下，城镇居民的消费需求又有了大的转变。一是消费重点由商品消费向服务消费转变。如图3所示，居民消费将更多地投向服务和精神文化产品，文化娱乐、生活服务等支出大幅增加，个人效用得到优化。二是消费特点由排浪式向个性化转变。在信息经济推动下，产品和服务定制使消费者更进一步参与产品设计环节，促使个性化、多样化消费成为消费主流。三是消费行为由单纯购物向一站式消费转变。越来越多的消费者已不能满足于仅仅在商场购物，而是呈现出休闲、运动、娱乐、就餐、体验、培训等多方面的消费诉求。四是消费层次由基本消费向中高端消费转变。在居民收入水平增长的推动下，高端品牌消费、进口商品消费、跨境消费快速发展［14］。

由于居民消费重点由商品消费向服务消费转变、消费层次由基本消费向中高端消费转变、购物向一站式消费转变，就必然促使商业企业的业态多样化、种类齐全化，使得商圈进一步功能完善化、分布广延化。而消费者个性化需求受到市场空前重视，消费特点由排浪式向个性化转变使得小众需求具有大市场，私人定制成为常态，商圈中出现许多满足某些消费者群体小众需求的特色商铺；而针对社区居民的非标化、分散化、长尾化、低频化的消费需求，城市社区商圈从开锁、送水、下水、换气、维修、电工、回收、快递等业务为主逐渐发展到洗衣、大厨、家政、洗车、按摩、商超、生鲜等新市场，城市商圈进一步向多层级、复杂化方向发展。

4．区位因素与交通功能的影响

区位因素是商业企业在选址过程中的首要考虑因素，也是商圈形成的重要因素。传统中心商圈往往形成于城市中心地带和沿江沿河地带，这是由于这些地带在地理位置上具有优越性，辐射范围广，扩散力大，集聚力强，对消费者吸引力大。交通对于商圈的发展同样关键，因为交通快捷方便的地带能降低消费者和商家的运输成本和交易成本，促进交易频数的增加和交易效率的提高，促进商业集聚和商圈发展。我国经过改革开放近四十年高速的城市建设与经济发展，城市中心地带人口的承载量进入新常态后已开始超过负荷，交通日益拥堵，商铺地租急剧上涨，商业效率开始降低，商圈发展受到限制，区位因素的重要性逐步弱化，交通因素的作用日益增强。城市其他区域内由于地铁、车站、城际铁路的出现与丰富，催生和加速了交通顺畅便捷的地带环地铁商圈、车站枢纽商圈等分散式的商圈的生成与发展，尽管地理位置相对偏僻，却凭借交通因素带来的人流、较低的租金形成了规模与影响力皆具备的特色商圈。以深圳市为例（如图4所示）, 2003年深圳的商圈主要分布于传统区位优势明显的盐田区、罗湖区和福田区，而随着高铁、地铁、机场的全城通航，深圳已经在全市各个区域的交通节点形成风格迥异的商圈，辐射力不断扩大渗透。在经济新常态下，区位因素对城市商圈演化的作用在减弱，交通因素在城市商圈演化中的地位不断提升。

5．城市商业发展规划与政策实施的影响

现代城市发展需要进行科学合理规划，城市商业布局与规划是城市功能进一步完善的标志。从城市经济学来看，商圈可分为创造型商圈与演化型商圈，演化型商圈是经过长期的商业集聚后自我形成的商圈，如传统的商业街；创造型商圈是在规划指导下的商业空间集聚，如购物中心的新建。在城市商业经济发展的过程中，如果任市场自我发展演化，则会出现某些区域内部商业过剩或者稀缺不足、市场秩序混乱等问题，政府适时进行调控和规划对城市商圈的健康发展十分必要。

政府的商业网点规划会影响商圈的形成与发展层级。政府会根据城市发展的需要，配套某些区域的经济发展，规划设置一定的商业用地，完善周边的交通基础设施与商业环境，鼓励国际国内的商业企业入驻，促使不同层级商圈的形成，提高城市的商业影响力。以湖南省会长沙市为例，2011年后通过政府部门的规划与指导，15个不同层级商圈得以形成（见表4）；此外为了整合提高商业资源利用率，增强商业集聚效应，政府会鼓励城市中心地带城市综合体的建设发展，如深圳的万象城、福州的泰禾广场。

政府的商业网点规划会影响商圈内部的零售业态与功能。针对城市发展的定位、不同区域的商业基础、居民的消费方式，政府部门会指导商圈中企业进行合理布局，丰富经营业态，增加商圈服务功能，避免同一类型商业企业的扎堆和弥补市场空白点，以形成与城市发展相适应、布局合理、层次分明、功能健全、业态先进、配套完善的现代城市商圈体系。

四、结论与启示

通过前文的阐述，可以发现，在我国经济发展进入新常态背景下，城市商圈的发展逐渐呈现出由单一功能城市商圈演化为多功能城市商圈、空间布局由集中式布局演变为分散式布局、商圈层级由简单化向复杂化和多层级化发展、城市商圈主导业态发生变化、社区商圈发展势头强劲、城市综合体逐渐涌现、一线城市与二三线城市商圈发展拉开差距、商圈同质化竞争加剧等特征和趋势。实践发展和研究结果表明：新型城镇化推进、“互联网+”的出现、消费者需求变动、区位因素与交通功能、城市商业发展规划与政策实施均对城市商圈的发展演化产生重要影响。今后城市商圈发展需要注意以下几点：

第一，商圈发展要与城市定位相匹配。城市发展需根据自身条件合理定位，商业发展则需与城市定位相匹配，以形成商圈层级和分布合理、商业功能适度的商圈体系，切勿盲目追求“高大上”，避免商业泡沫。

第二，商圈发展要与消费升级趋势相适应。一方面，人口因素决定商圈的规模与层次，城市商圈的发展要与城市人口规模和空间聚居状况及人口流动状况相适应。另一方面，新常态下消费者需求变动升级要求商圈中的商业企业迅速做出反应，完善商业设施，调整经营业态，创新商业模式，以更好适应消费者的偏好，促进商圈发展。

第三，商圈发展要与互联网技术相融合。互联网、云计算、大数据、物联网等新一代信息技术发展迅猛，电子商务的兴起使信息流、资金流、物流等要素得到快速整合，线上线下融合的全渠道商业发展已是趋势，城市商圈发展必须实现与互联网技术的深度融合。

第四，商圈发展要与交通发展相结合。新常态下城市立体化的交通网络的建设逐步完善，交通运输成本降低，区位因素对商业布局影响减弱。未来商圈的建设发展应充分结合城际大型交通枢纽节点及轨道交通主要站点进行合理布局和发展，打造新商业聚集区，增强辐射力和影响力。

第五，商圈发展要与规划相协调。商业发展如果任由市场主导，则会某些区域商业过剩而其他区域稀缺不足以及秩序混乱，政府适度的商业政策规划可推动商圈合理布局、商业功能完善。2017年1月19日商务部等5部门印发了《商贸物流发展“十三五”规划》，分别将一批城市列为全国性商贸物流节点城市或区域性商贸物流节点城市，各城市商圈发展应与全国《商贸物流发展“十三五”规划》相适应。

总而言之，在经济新常态下，城市商圈发展也将进入新常态发展，优化商圈空间分布，创新业态模式，合理利用商业资源，促进商业效率，完善商圈机能，形成生态良好的城市商圈发展体系将是大趋势。

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