51.房产商逾期交房或购房者逾期支付房款，如何计算违约金？

如果合同中有关于逾期交房或者逾期支付房款的约定的违约金计算方法的，按合同约定的计算方式计算违约金数额。在审判实践中，法院认为，从订立《商品房预售合同》的目的来看，双方关于逾期交房或逾期交付房地产权属证书的违约金约定更具惩罚性质（惩罚性违约金），换言之，是合同双方对于违约所约定的一种制裁。在购房者已经按照合同约定将购房款全额支付给房产商的情况下，违约金的规定实际上是为防止房产商怠于履行合同义务，督促其及时履行交房的义务，这时违约金仍应按照合同的约定计算。在此情形下，不适用关于约定的违约金过高请求减免的法律规定。[5]

商品房预售合同没有约定违约金的数额或者计算方法的，根据《商品房买卖合同司法解释》第17条的规定，可以按照以下标准确定违约金：（1）逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。（2）逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。