1.2 高校物业管理的概念、类型、特征和内容
1.2.1 高校物业管理的概念
高校物业管理是高等教育管理体制改革和后勤社会化改革的产物，是高校后勤服务与专业化物业服务的结合。本指南所称的高校物业管理是指物业服务机构受高等院校的委托，依照国家有关法律法规的规定和物业服务合同的约定，对学校已经建成并投入使用的各类建筑物及其附属设施设备、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行维修、养护和管理，并向物业所有人和使用人提供多层次、综合性的有偿服务。
为高校提供服务的物业服务机构既包括高校内部成立的物业服务机构，也包括通过社会化选聘方式委托的社会物业服务企业。高校各类建筑物及其附属设施设备主要包括高校的各类教学楼、科研楼、图书馆、体育设施、办公楼、学生公寓、教工住宅及其相关的设备设施、道路和场地等。高校物业管理服务是一种集保障、服务、管理、经营为一体的系统工程。具体而言，高校物业管理服务可分为教学科研区的物业管理、学生生活区的物业管理和教职工生活区的物业管理。
1.2.2 高校物业管理的类型
在高校物业管理进程中，围绕着高校物业管理的特点，目前形成三种物业管理方式：
1.后勤自行管理
后勤自行管理包括两种类型，一种是在高校后勤社会化改革初期，为实现新旧体制的平稳过渡，高校总务处（或相关机构）代表高校与高校后勤物业管理机构签订合同。基本实现了模拟市场化的运行机制，双方的关系基本上仍然以行政为纽带，后勤资产的产权关系不顺；另外，高校后勤服务机构没有完整的经营自主权，未实现真正的市场运作；其次，管理层次和人员增加，组织成本加大，后勤物业服务机构需要对学校多个管理部门（如后勤处、计财处、资产处等）负责；最后，双方责权难以界定清晰，无法形成市场核算关系。一种是学校后勤与行政分离，以后勤占用学校固定资产和后勤积累的资金注册，成立后勤产业公司，学校职能部门后勤管理处代表学校对后勤进行规划建设、质量监控、经济核算、组织协调。这种管理方式在理顺资产关系的前提下，实现事企分开、两权分离。此外，成熟先进的管理理念，可以节约办学成本，消除制约教学的“瓶颈”。但是，物业管理机构缺乏物业管理经验，人员专业素质和服务意识参差不齐，与专业化、社会化、市场化的物业服务企业相比，存在一定差距。
2.单项委托外包管理
高校物业管理实体分成两个部分，一部分仍然是原来的高校物业管理实体，对于符合外包条件的单项服务则采取充分竞争的方法，从社会上引入专业物业服务企业进行管理，通过竞争比较，有利于提高单项服务的管理服务水平，带动高校物业管理服务整体水平的提升。但是，由于高校物业管理服务整体仍属于高校行政管理的一部分，并没有进行实质的剥离，后勤物业管理机构受自身专业水平和管理水平等要素的限制，较难对专业外包服务企业形成真正市场化管理和监督。
3.全委托管理
高校后勤物业管理机构遵循“小机关，多实体，大服务”的格局，通过引入专业物业服务企业参与后勤物业管理，并以市场竞争机制来保障服务质量，促进高校物业管理服务水平和质量不断提高。但由于物业管理的专业性特征，一方面对后勤管理部门的监管水平和专业能力要求较高；另一方面社会物业服务企业和高校后勤管理部门的合作是在利润的驱使下进行的，高校物业管理服务具有教育属性和公共服务特性，必然形成双方目标的差异性，这就需要完善物业服务合同、畅通双方的沟通协调渠道和有效的监督管理机制。
1.2.3 高校物业管理的特征
从高校物业的使用角度看，高校物业可以分为：教学科研办公物业、学生公寓物业、教职工住宅小区物业、文化体育类物业、服务接待类物业等，除教职工住宅小区物业外，其他物业产权基本上属于国家所有或企业法人所有。高校物业产权和使用的特殊性决定了高校物业管理除了具有社会一般物业管理的社会化、专业化和市场化等特征外，还具有如下特点：
1.教学和科研保障为首要职能
高等院校的首要职能为教学和科研，高校物业服务必须紧密围绕这个职能开展。在物业服务方案设计方面，要充分考虑教学和科研使用需求，确保物业在教学和科研保障方面的功能正常。在使用需求发生冲突时，应在确保教学和科研正常使用的前提下，兼顾其他需求。例如，教学区周边道路交通，为确保教学区授课环境，在特定的时间内予以封闭管理。
物业管理充分利用好教学活动的时间规律，才能提供与之相适应、相配套、具有针对性、可操作性的个性化物业管理。如：寒暑假是设施设备集中维修、调试、养护的最佳时期，课后、双休日是设施设备小型维修、急修、日常巡检和各类植物日常养护的时间。岗位设置、服务工作调整、假期工作安排等都应考虑时间因素。
2.业态复杂多样，管理难度大
高校物业是保证高校正常的教学和科研活动及广大师生生活活动顺利进行的重要基础，高校校园内物业业态复杂多样，包括有教学楼、科研楼、办公楼、公寓、住宅、文化体育场馆以及复合功能性楼宇，有的学校还包括校医院。多个不同业态的物业在一个管理项目中，使得物业管理服务相对较复杂，对物业管理服务人员的综合性要求较高。
3.服务对象具有规律的流动性
一般的物业管理对象都具有固定性，例如住宅小区，其服务对象主要是本小区的业主。但是高校物业管理的对象具有较强的流动性，每年都有学生毕业，有新生入学。每一届的学生，其生活方式都可能存在一定的差异，这就需要物业服务企业能够不断发掘新的需求，适应新的变化。
4.安全稳定是管理服务中的重中之重
高等院校被称为“象牙塔”，是国家培养高等人才的基地，校园内的安全稳定工作不能出任何问题，否则将带来极大的社会影响。高校的安全稳定工作既体现在对物的管理上，也就是要杜绝安全隐患，做好应急预案并落实；同时也体现在对人的服务上，高校学生是一个活跃敏感的群体，在对学生的服务中，一定要注意方式方法，不能激化矛盾，导致恶性事件的发生。
5.管理育人、服务育人
现代高校物业管理中，管理育人、服务育人已经越来越成为物业管理工作的一个重要职能。物业服务企业应紧密围绕教学和科研工作的开展，通过良好的工作、学习环境保障，培养在校学生良好的生活习惯、自觉遵守公共秩序的习惯、强烈的安全意识和安全防范意识，担负起“管理育人、服务育人”的责任和义务，成为高校培养人才的有机组成部分。
1.2.4 高校物业管理的内容
由于各高校后勤社会化改革发展阶段不同，为高校提供物业管理的机构性质不同，高校物业管理的内容也存在较大不同。一般情况下，高校物业管理的内容主要包括：
1.房屋维修与保养服务
高校房屋建筑多以教学楼、科研楼、办公楼、学生公寓等为主。物业管理应定期掌握房屋的基本情况，对这些建筑要经常养护、维修和管理，使其保持完好、整洁和美观。特别是学生公寓楼，入住的人较多，损坏相对比较快且严重，因此每学期可利用寒暑假对其全面检修或保养，检修内容可涉及水、电、暖是否通畅，门窗是否损坏，墙面是否剥落，是否需要粉刷等。
2.设施设备运行与保养服务
物业管理人员要经常对供电、供水、排水、消防、公共照明等公用设施进行维护检查，保证护栏、围墙、小品、桌、椅、楼道灯、绿化设施等公共设备设施正常使用，道路、便道、活动场地达到基本平整，边沟涵洞通畅，发现问题，及时处理，保障学校正常的教学、生活秩序。
3.公共秩序维护与管理
校园内人员流动性较大给高校物业的安全管理带来难度，加之学生防范意识不足等原因，导致校园内极易发生各种安全事故。这就要求物业管理确立安全第一、规范操作、责权统一的理念，将安全保卫、车辆管理及消防工作作为物业服务工作中的重中之重。保卫人员对校园进行24小时保安执勤，设立固定岗位和流动岗位；对学校及外来的车辆进行管理，保证停车场的车辆停放整齐、管理有序；同时要保持消防通道的畅通，做好消防器材的维护及消防知识的宣传和消防演练工作，确保师生、员工的人身财产安全。
4.环境卫生管理服务
环境卫生管理服务是物业管理的最基本服务。校园环境卫生不仅是学生对学习和生活环境的基本要求，也是学校形象和面貌的综合体现。因此，学校对环境卫生的要求要远高于其他物业服务对象对环境的要求。为高校服务的物业公司要确立专业操作、保持整洁、服务教学的目标，要引入相关质量标准，严格参照标准进行规范化、程序化实施，为学生和教师营造优美、整洁、舒适的学习、生活环境。
5.绿化养护管理
绿化养护管理是物业管理的基本服务之一，绿化作为校园环境的重要组成部分，对校园环境影响很大，绿化人员应当加强对校园公共绿地、风景林地、防护绿地、行道树、绿化景点的绿化养护和管理，为师生创造优美、整洁、舒适的生活、学习环境。
6.教学和科研保障服务
在做好以上基础物业服务的基础上，物业服务企业在高校物业服务中，还应做好教学和科研的保障辅助性服务工作。具体包括教室、教师休息室、科研用房、实验室、文化体育场馆等的专业管理服务，如按照课表开启关闭教室及教学辅助设备、配备教具等。
7.各类大型活动保障服务
高校为了顺利完成教学和科研任务，每年都要有较多的大型活动，需要物业服务企业予以配合保障辅助性服务工作，如开学典礼、毕业典礼、大型国际会议、招生就业宣讲活动以及学生会组织的各类活动等。这些活动往往参加人员众多，人数无法准确预估，这就要求物业服务企业要有良好的现场管控措施和应急预案，防止人员拥挤、踩踏等事故发生。