1.3　高校物业管理模式和机构

1.3.1　国外高校物业管理模式

高校物业管理在国际上主要有两种管理模式：

1.专门机构负责高校后勤

例如德国和法国的全国大学生服务中心统一服务的模式，高校后勤服务大都与大学本身相分离，实行企业化管理，自主经营，甚至采取集约化经营、连锁式服务，使学校摆脱了大量日常的繁杂的生活负担，缩减了管理层次，精简了管理人员，同时提高了办事效率和办学效益。

2.学校直接参与

例如英、美、加等国，高校设有专门的后勤事务管理机构，校方直接参与后勤事务的运作，多数后勤项目执行的是企业化管理，如大学自办的餐厅实行独立核算，自负盈亏，按规定实行收支平衡，且不以赢利为目的；而住宿是通过校外组织及社团来解决，体现了高校物业管理的社会化特征。

国外高校物业管理多为政府引导、社会承担为主、学校参与共同办物业的模式。政府从政策上对高校后勤服务工作提供大力支持，通过免税、低税的方式，鼓励和吸引社会团体、企业参与学校的物业服务和管理，而且国外一些国家的市场经济观念比较成熟，因此有偿服务的观念普遍认同。

1.3.2　我国高校物业管理模式

伴随高校后勤社会化改革的不断深入，我国高校物业管理模式也发生了深刻的变革。但是由于各高校情况不同，因此改革探索呈现出不同的模式。具体而言，根据高校物业管理的社会化程度及专业化水平差异，表现出不同的运作形式，主要有五种管理服务模式：

1.基础服务模式

该模式是指物业服务企业通过向高校业主及使用人提供保洁、绿化、秩序维护和房屋维修养护等综合性基础服务，来获取物业服务费的收入。该模式的优点在于简单便捷、易于操作，有利于物业服务企业强化成本意识，提高成本控制水平；缺点是交易透明度不够，导致交易信息不对称，难以获取高校的信任，容易就服务质量等问题引发争议，企业的经营风险较大。

2.多种经营模式

物业服务企业利用其管理和掌握的高校物业资源和客户资源开展多种经营，通过搭建物业平台的方式，向客户提供代订票服务、洗衣服务等，或促进商家与客户的交易，从而获得物业服务费以外的收入。该模式的优点是能够充分利用企业掌握的高校物业资源优势，增加经营收入，分散主业经营风险；缺点是对物业资源的配置和经营人才的素质要求较高，考验企业的基础服务水平和专业经营能力，容易顾此失彼影响基础服务的品质。

3.物业服务总包模式

一般高校后勤物业服务机构采用较多，通过前端策划服务（设计管理模式、制定管理方案、选择分包企业）、中端监管服务（服务过程、服务品质）和后端评价服务的方式，将各分包企业的专项服务集合成面向客户的综合性物业服务。该模式的优点在于，以服务成本作为定价基础，财务公开透明，有利于降低服务风险，提高服务水平；缺点是对高校和后勤管理服务机构的专业能力要求较高，专业服务企业难以获得超额利润。

4.物业资产管理模式

高校不仅将基础物业服务委托给物业服务机构，而且将资产属性的不动产的日常投资、经营和管理工作委托给物业服务机构，物业服务机构利用高校资源和专业技能同时为高校提供传统物业管理和不动产投资理财两项服务，从而获取物业服务费用和资产管理佣金的双重收益。该模式的优点是有利于实现高校商业价值最大化和财产风险最小化，促进双方的互利共赢；缺点是对物业服务机构的专业能力要求很高，并要求物业服务机构具有较强的风险管控能力，具有一定的商业风险。

5.物业后勤服务模式

物业服务企业不仅从事物业服务，而且受托提供配餐、会务、接待、交通、物流等方面的后勤服务，以全方位满足高校的多元化需求，以市场化的方式为高校提供后勤服务。该模式的优点在于实现了物业服务价值链条的有机整合，全面扩展了物业管理服务的商业空间，满足了高校的多元化需求，有利于增加高校的忠诚度和认可度，稳固合作关系；缺点在于在专业分工日益精细的市场环境下，物业服务企业面临相关专业服务商竞争的考验，在配套资源和专业能力储备不足的情况下，容易陷入舍本逐末和顾此失彼的困境。

1.3.3　高校物业管理机构

按照在高校物业管理中的法律地位不同，与高校物业管理有关的主体可以分为甲乙方一体、甲方和乙方。一是高校物业管理甲乙方一体，高校物业管理行政部门与高校物业管理服务机构未分离，既是物业服务的甲方，又是物业服务的乙方；二是高校物业管理甲方，总务处（后勤处、财务处、资产处）代表高校行使高校物业管理甲方职权；三是高校物业管理乙方，根据高校物业管理主体来源和服务内容的不同，可以分为高校后勤物业服务机构、受托为高校提供单项服务的物业服务企业（专业服务企业）和受托为高校提供物业管理的物业服务企业。

1.高校后勤物业服务机构

高校后勤物业服务机构包括尚未完成后勤社会化改革的高校后勤管理服务机构和经过改制与行政分离，以后勤占用学校固定资产和后勤积累的资金注册，成立后勤产业公司。

2.为高校提供服务的专业服务企业

此类企业接受高校后勤管理服务机构的委托，为高校提供设施设备养护管理、保洁、绿化、秩序维护和停车管理等单项服务，接受高校后勤管理服务机构的监督和管理。

3.为高校提供物业管理服务的物业服务企业

此类企业接受高校后勤管理服务机构的委托，为高校提供房屋维修与保养服务、设施设备运行与保养服务、公共秩序维护与管理服务、环境卫生管理服务、绿化养护管理服务、教学和科研保障服务、各类大型活动保障服务等综合性服务，接受高校后勤管理服务机构的监督和管理。